👋 Hey there! We’re Even Rise
Руководство по инвестированию в недвижимость
Выходные данные: Куала-Лумпур, Малайзия
Четыре года назад я сидел в кафе после встречи с юристом.
За последующие четыре года этот юрист стал одним из лучших в моём окружении, а также хорошим другом.
Я встретился с ним, чтобы купить недвижимость в Грузии, и он порекомендовал мне риелтора, которую он называл “акулой” и произнёс он это со своим сильным грузинским акцентом.
Я не знал в то время, что она была одной из немногих “акул” в стране, где люди в целом добры и дружелюбны. Даже такие “акулы”, как застройщики и юристы, с которыми я работал, бросали все дела, чтобы прийти на помощь мне.
Поэтому я бы не назвал их “акулами” – хотя они отлично делают свою работу.
Честно говоря, связи, которые я создал в Грузии – мой юрист, мой риелтор и мои друзья – являются одной из главный причин, по которой я изменил свое мнение о недвижимости в Грузии.
Перед тем, как я нашел правильные объекты, я был убежден, что инвестирование в недвижимость в Грузии – это ужасный выбор.
До той встречи четыре года назад я полностью отбросил идею об инвестировании в недвижимость в Грузии как плохой выбор.
Мне было сложно ориентироваться на рынке недвижимости Грузии самостоятельно, и я абсолютно был убежден, что инвестирование в бизнес в Грузии – это решение намного лучше.
Однако за последние четыре года я изменил свое мнение. В конечном итоге я купил почти десяток объектов в Грузии, и даже имею там квартиру.
Сейчас я рекомендую инвестировать в недвижимость Грузии практически всем.
Вот что я узнал за последние четыре года:
Почему я имел неправильное мнение об инвестициях в недвижимость Грузии.
Когда я впервые писал о недвижимости Тбилиси несколько лет назад, я думал, что это плохое вложение.
Однако за эти четыре года я, очевидно, изменил свое мнение. К настоящему моменту я купил около десяти различных объектов в Грузии, от земельных участков до различных домов и квартир.
Фактически, одна из квартир, которую я купил в районе Вера в Тбилиси, стала моим домом. Так же у меня есть другие проекты, которые утроят свою стоимость в течение следующих пары лет.
Я даже начал помогать другим людям покупать недвижимость в Грузии, и некоторые из них получают доходность от своих инвестиций на уровне 14-15%.
Итак, что изменилось между тем, когда я впервые написал эту статью четыре года назад, и сейчас?
Во-первых, в то время я твердо верил, что бизнес-инвестиции, такие как компании по управлению недвижимостью, были более ценными, чем сама недвижимость.
Запуск бизнеса в Грузии может быть прибыльным начинанием, но вам потребуется время и терпение, чтобы добиться успеха.
Есть и сейчас множество возможностей для бизнеса в Грузии. У меня есть друг из Великобритании, который приехал в Грузию и запустил успешный Airbnb-бизнес, и люди, которым я порекоммендовал работать с ним, получают большую прибыль от своих инвестиций.
Однако я быстро понял, что начать бизнес в Грузии намного сложнее, чем казалось на первый взгляд.
Хотя адаптация к грузинской культуре не составляет больших проблем, приспособиться к бизнес-культуре страны – это уже другая история. Работают они по-другому, и способ общения с сотрудниками здесь не тот, к которому привыкли западные бизнесмены.
Так что, хотя начать бизнес в Грузии может оказаться прибыльным, это требует много терпения – и удаленно это сделать вам не удастся.
С другой стороны, инвестирование в грузинскую недвижимость относительно легко, если вы знаете правильных людей.
Однако даже когда я начал налаживать связи в мире тбилисской недвижимости, я не особенно восторгался продаваемыми объектами.
Я не видел здесь такого потенциала, как в Камбодже. Я не мог найти объекты для ремонта и перепродажи за 50 000$, как это можно было сделать в Юго-Восточной Азии.
Я также не имел особого успеха в поиске хороших объектов недвижимости на тот момент. Многие из найденных мной недорогих старых зданий были кошмаром для ремонтников. Проводка часто выглядела так, будто может загореться в любой момент, а такие особенности, как общие с соседями кухни, не соответствуют тому, что хочет купить человек, ищущий отремонтированную недвижимость.
В конечном итоге я нашел объекты недвижимости, которые меня заинтересовали – это просто потребовало более долгого поиска (и хорошего риелтора).
Я также был обеспокоен внутренним спросом в Грузии. Грузия – это небольшая страна, с населением менее 4 млн человек.
С одной стороны, это означает, что даже Россия не очень заинтересована в Грузии. По большей части он находится вне поля зрения геополитиков и не вмешивается в глобальные конфликты.
Благодаря принятию свободного рынка, Грузия является страной, которая быстро развивается.
Однако, поскольку это небольшая страна, на первый взгляд она не кажется наиболее прибыльным рынком.
К счастью, я убедился, что мои опасения были напрасны. Грузия стремительно развивается, и поскольку Тбилиси является одним из самых безопасных городов для иностранных работников в мире, это привлекло внимание иностранных инвесторов, что сделало рынок недвижимости в Тбилиси более конкурентоспособным.
Последняя причина, почему я изначально не рассматривал инвестирование в недвижимость в Тбилиси, заключалась в том, что был еще один альтернативный вариант, который выглядел более привлекательным – Стамбул.
Когда я написал свою первую статью о грузинской недвижимости, я думал, что инвестирование в турецкую недвижимость было выбором получше. В то время Стамбул стал центром притяжения арабов, ищущих нейтральное, мусульманское убежище на Ближнем Востоке, и цены на недвижимость в городе были чуть выше, чем на рынке недвижимости в Тбилиси.
Оказалось, я был неправ.
Из-за политической нестабильности в регионе люди начали покидать страну. Она даже начала программу гражданства через инвестиции в отчаянной попытке привлечь инвесторов.
Тогда как Грузия – один из немногих развивающихся рынков недвижимости в регионе, который не страдает от геополитической нестабильности, что делает его намного более привлекательным выбором, чем был четыре года назад.
После того, как я узнал больше о рынках и нашел важных контактов, инвестирование в недвижимость в Тбилиси стало намного проще.
Однако, то, что действительно изменило мое отношение к недвижимости в Грузии, это то, что я научился, как с ней работать.
Просто занимаясь этим и проводя больше времени там, я нашел связи и научился ориентироваться на рынках недвижимости Грузии и, в частности, в Тбилиси.
Что вам нужно знать перед инвестированием в недвижимость в Грузии.
Хотя я опубликовал более полное руководство по покупке недвижимости в Грузии, я хотел бы поделиться несколькими вещами, которые мне хотелось бы знать, прежде чем погрузиться в рынок недвижимости в Тбилиси.
Грузины не спешат вести переговоры по поводу продажи недвижимости.
В отличие от многих других развивающихся рынков, покупка недвижимости в Грузии не включает в себя много торга.
Фактически, многие грузины не соглашаются на снижение цены ниже нескольких тысяч долларов.
Как и во многих странах Восточной Европы, люди в Грузии продадут свой дом только один раз в жизни, поэтому они хотят получить максимальную цену.
Вам не нужно быть мастером в переговорах, чтобы найти хорошую цену на недвижимость в Грузии.
Продажа дома является основным решением в жизни большинства грузин, и не редкость, когда на контракт смотрит всё большое семейство.
Ваши навыки переговоров, в конечном итоге, не помогут вам далеко продвинуться в Грузии, но с другой стороны, я обнаружил, что большинство грузинов довольно честны, когда дело доходит до ценообразования – даже на более конкурентном рынке недвижимости Тбилиси.
Ожидайте оплаты наличными.
Еще одна интересная особенность рынка недвижимости в Грузии заключается в том, что почти все сделки происходят наличными деньгами.
Я взял с собой более 30 000$ в Тбилиси, чтобы закрыть сделки наличными.
Вам также нужно будет взять с собой деньги, если вы хотите избежать дополнительной оплаты. Продавцы, скорее всего, попросят вас оплатить свои крупные комиссии за снятие наличных, поскольку они, кажется, предпочитают хранить свои деньги в долларах США.
Хотя это не самый удобный способ ведения бизнеса, это способ, которым там пользуются.
Если вы покупаете недвижимость в Грузии, будьте готовы заключать сделки лично – и наличными деньгами.
Покупка онлайн практически невозможна.
Одной из проблем покупки недвижимости в Грузии является то, что вам нужно усердно искать хорошие объекты.
Когда я впервые начал искать недвижимость в Тбилиси, я, естественно, посмотрел онлайн на популярном сайте под названием place.ge.
На сайте я нашел 20 объявлений, которые меня заинтересовали, и позвонил по ним. Из этих 20 объявлений 18 уже были проданы, а владелец одного из объектов отказался даже разговаривать с нами.
Это 95% неудачных попыток.
В отличие от большинства мест в мире, вы не сможете найти хорошие предложения по недвижимости в Грузии онлайн. Владельцы недвижимости часто не обновляют свои объявления – я даже нашел недвижимость, которую купил, выставленную на продажу владельцем на одном из этих сайтов.
Большинство грузин используют почти исключительно Facebook. Google не так популярен, поэтому вам придется перебираться через грузинские посты в Facebook, чтобы найти то, что вам нужно.
Скорее всего, вам понадобится помощь извне, чтобы найти недвижимость в Тбилиси, но мы к этому еще вернемся.
К вам могут относиться по-другому, из-за того, что Вы иностранец.
Как и в большинстве развивающихся стран к иностранцам относятся немного иначе, чем к местным жителям.
Хотя вам не нужно будет платить «туристический налог» на каждом углу, как в Юго-Восточной Азии, некоторые люди могут попытаться воспользоваться тем, что вы иностранец.
В грузинском рынке недвижимости вы можете столкнуться с некоторыми трудностями как иностранец. Однажды продавец попытался за ночь удвоить цену на свою недвижимость.
Однажды у меня был продавец, который за одну ночь попытался удвоить цену своей собственности.
Я нашел замечательный коммерческий объект недалеко от главной станции метро за 50 000$ на 100 квадратных метра. Хотя мне не сильно это было нужно, трудно отказаться от объекта в центре города за 500 долларов за квадратный метр.
Однако на следующий день, когда я пришел посмотреть его, цена удвоилась до 100 000$, поскольку мы были иностранцами.
Так что если вы решите инвестировать в недвижимость в Грузии, вам нужно будет иметь местные контакты для работы с владельцами объектов и избегать надбавки для иностранцев.
Вам нужен агент по недвижимости.
Чтобы найти качественную недвижимость и избежать некоторых проблем, связанных с покупкой недвижимости в Грузии, Вам необходимо найти риелтора.
Маклер – это грузинский агент по недвижимости, и очень мало хороших маклеров. Поскольку спрос на них невелик, многие агенты по недвижимости довольно ненадежны, и рынок стал нишевым.
К счастью, количество доступных риелторов. Множество арабских инвесторов приходят в Грузию, так как Турция начинает распадаться. Новый отель Biltmore даже был построен на деньги ОАЭ.
Также начали приезжать и китайские инвесторы, что дополнительно увеличивает спрос на хороших агентов по недвижимости.
Однако, поскольку рынок настолько доминируется арабскими инвесторами, многие агенты по недвижимости сосредотачиваются именно на этих клиентах. Они говорят на арабском языке и могут не сосредотачиваться на тех типах недвижимости, которые Вам действительно нужны.
Так что Вам нужно завязывать связи внутри страны, чтобы найти хорошего риелтора.
Хороший агент по недвижимости – или маклер – является необходимым для Вашего успеха на рынке недвижимости Грузии.
Однако, найти его довольно сложно. Когда я купил свою первую недвижимость в Грузии, риелтор часто опаздывал, и половина просмотров объектов, которые она организовывала, отменялись.
К счастью, мой юрист смог познакомить меня с отличным маклером. У нее есть постоянный поток отличных объектов по разумным ценам, и я всегда находился в начале ее списка, когда она находила хороший вариант.
Именно такой риелтор Вам вам и нужен.
Хороший маклер может помочь вам управлять продавцами и предотвращать ситуации, выходящие из-под контроля. Если вы хотите купить недвижимость в Грузии, то вам нужен человек, который поможет вам на каждом этапе.
Все зависит от связей.
Грузия – это страна, в которой все зависит от связей.
Грузины не очень интересуются деньгами – они интересуются тем, кого вы знаете. Это небольшая страна, и так работает бизнес.
Сначала вам нужна надежная сеть контактов в стране, чтобы успешно инвестировать в недвижимость там.
За последние четыре года мне пришлось завести все виды контактов – застройщиков, ремонтников, маклеров и юристов – и они помогают мне управлять всем процессом покупки и ремонта каждого объекта, который я покупаю.
Без этих важных связей обычный человек не может просто так приехать и купить недвижимость в Грузии.
Если вы инвестируете в недвижимость Тбилиси, вам понадобится разрешение соседей на определенные ремонтные работы.
Однако, важность связей также распространяется на такие области, как осуществление крупных ремонтных работ.
Когда я купил одну из первых квартир в Тбилиси, я хотел сделать несколько изменений, и одним из них было перемещение входной двери в квартиру.
Однако мне нужно было получить разрешение соседей на это перемещение, а моя соседка справа не соглашалась.
Она была пожилой женщиной, которая жила в своей квартире десятилетиями, и она настаивала на том, чтобы я оставил дверь на месте, так как “предыдущие владельцы завещали никогда ее не двигать”.
Я даже предложил ей 500$, что было несколькими месячными пенсиями для неё, но она все еще не позволила мне двигать передвинуть дверь.
Хотя этот инцидент был разочаровывающим, он научил меня, насколько важны межличностные отношения в Грузии.
Практически для всего вам нужно получать разрешение от всех, включая соседей. Вам, скорее всего, придется просить продавца квартиры договариваться с соседями, так как они склонны сотрудничать с бывшими соседями, а не с новым жильцом.
Если вы покупаете недвижимость в месте, где люди живут десятилетиями, то будьте готовы подружиться с соседями – хотите вы этого или нет.
Ипотечные исполнения могут быть с препонами.
Вы можете найти отличные объекты в Грузии, которые были проданы по ипотеке, но из-за того, что грузины ценят личные отношения, вам нужно быть осторожным в покупке таких объектов.
Если вы что-то строите на земле, которая была отобрана по неуплате по ипотеке, все соседи обычно становятся на сторону своего бывшего друга и часто докучают вам.
Однажды я нашел прекрасный объект в центре города Сигнаги – столице винодельческого региона Грузии.
Он находился в красивом туристическом районе, и его центральное расположение сделало бы его идеальным местом для небольшого бутик-отеля с несколькими номерами.
И это всего за 80 000$.
Однако, когда я пришел посмотреть на объект, человек, который терял свою недвижимость за неуплату по ипотеке, хотел продать ее за 150 000$ – даже несмотря на то, что банк сказал, что продаст нам ее за 80 000$.
Естественно, мы отказались от сделки.
Мы поняли, что если бы мы не заплатили 150 000$ владельцу, соседи бы беспокоили нас и не позволили бы нам начать строительство. Мы тогда были бы вынуждены давать взятки, чтобы не допустить этих трудностей.
У меня был успех с объектами, проданными по ипотеке. Недавно я купил 0,6 га земли недалеко от Боржоми через залог.
Однако, если вы хотите купить заложенную недвижимость, будьте осторожны.
Хотя в рынке недвижимости в Грузии иногда может быть сложно сориентироваться, это всё равно отличный рынок для инвестирования.
Почему вы должны инвестировать в недвижимость Грузии.
Хотя вы наверняка столкнетесь с некоторыми проблемами при инвестировании в недвижимость в Грузии, инвестиции в недвижимость в Грузии того стоят.
Четыре причины, почему вы должны рассмотреть инвестирование в недвижимость Грузии:
Вести бизнес в Грузии легко.
Хотя деловая культура в Грузии сильно отличается от западной, правительство не ставит никаких препятствий.
Грузия – одна из самых легких стран в мире для ведения бизнеса. Это один из свободнейших рынков в мире, а налоги невероятно низкие. Вы можете зарегистрировать компанию или открыть банковский счет за несколько минут.
Грузия не налагает ограничений на владение недвижимостью иностранцами, а бюрократия минимальна. Вам даже не нужно платить много налогов на имущество, и штрафных сборов не существует.
2. Недвижимость в Грузии дешёвая.
Время, когда Тбилиси развивается, а недвижимость по-прежнему остаётся дешевой.
Тбилиси – один из пяти столичных городов, где вы можете купить недвижимость в центре города за менее чем 1000 долларов за квадратный метр. Однажды я помогал кому-то купить квартиру площадью 59 квадратных метров в центре города всего за 54000 долларов.
Квартира находилась всего в 150 метрах от отеля Rooms, который, несмотря на то, что его уровень сервиса немного лучше, чем в Северной Корее, стал самым сексуальным местом в городе.
К счастью, его бар и ресторан гораздо лучше, чем сам отель.
Недвижимость в центре города Тбилиси удивительно дешева для любых стандартов.
Эта квартира также была в двух шагах от центральной станции метро, расположившей ее прямо в самом сердце самого востребованного района Тбилиси.
Хотя квартира, конечно, нуждалась в ремонте, вы можете представить, что заплатите около 900 долларов за квадратный метр в центре города в любом другом месте?
И если вы думаете, что центр города стоит дешево около 1000 долларов за квадратный метр, посмотрите на другие районы, где вы можете заплатить всего 500 долларов за метр за хорошее жилье.
Я купил и отремонтировал в развивающемся районе Мтацминда и заплатил всего 512 долларов за метр за всю собственность, которая обошлась мне примерно в 22 000 долларов. Кроме того, это было всего в нескольких минутах ходьбы от главной улицы, площади Свободы, и центральной станции метро.
Хотя собственность была в ужасном состоянии, когда я ее купил. И мне пришлось все переделывать. Но в конечном итоге я продал её за 750 долларов за метр.
Я также видел отличные объекты в центре города за всего 35000$ за 40 кв метров, а свой нынешний дом в Вере я купил всего за 1100$.
Если вы хотите получить максимум за свои деньги, то вам стоит рассмотреть покупку недвижимости в Тбилиси.
3. Множество возможностей для инвестирования
Хотя я изначально не был в восторге от грузинского рынка недвижимости, я обнаружил множество интересных возможностей, когда я поглубже изучил этот вопрос.
Недавно я купил небольшой участок земли за пределами курортного города Боржоми всего за 1200$, и я видел много объектов на рынке Тбилиси, которую можно легко превратить в роскошные лофты или премиальные офисные помещения.
Также есть много новых зданий на продажу за пределами центра города и в туристических районах, что может помочь избежать проблем с соседями или бывшими владельцами.
Конечно, вам придется немного поискать, чтобы найти эти возможности, и вам понадобится хороший риелтор.
Однако возможности есть, и их множество.
На грузинском рынке недвижимости полно возможностей, но вам нужно знать нужных людей, чтобы их найти.
4. Я могу помочь вам инвестировать в недвижимость в Грузии.
Если вы хотите купить недвижимость в Грузии, вам нужны контакты людей, которые знают, что делать.
И я могу помочь вам в этом.
За последние четыре года я купил и продал почти дюжину объектов в Грузии. За это время я завел много контактов – юристов, агентов по недвижимости, застройщиков, ремонтников и других людей – которые помогают мне управлять моими инвестициями и делать новые.
Благодаря моему личному опыту и группе экспертов, я могу помочь вам сделать свою первую инвестицию в недвижимость в Грузии. Если вас интересует недвижимость в Грузии, нажмите здесь, чтобы ввести свои данные и узнать немного больше о том, что я могу предложить.
GET ACTIONABLE TIPS FOR REDUCING TAXES AND BUILDING FREEDOM OVERSEAS
Sign up for our Weekly Rundown packed with hand-picked insights on global citizenship, offshore tax planning, and new places to diversify.